부적격 당첨, 이 11가지에서 갈린다

당첨돼도 자격 요건이 맞지 않으면 '부적격 당첨'으로 취소되고, 재당첨 제한까지 걸립니다. 부적격은 고의로 서류를 속여서만 생기는 게 아닙니다. 등본 정리 누락, 계산 착오, 하루 차이 거주기간처럼 사소한 곳에서도 발생합니다. 신청 전에 아래 11개 지점을 순서대로 점검하세요.

부적격이란, 어떤 불이익이 따르나

부적격 당첨은 청약에 당첨된 뒤 서류심사 과정에서 자격 요건 미달이 확인되어 당첨이 취소되는 경우를 말합니다. 문제는 이게 '몰라서' 생기는 경우가 대부분이라는 점입니다. 가점은 자진 입력제이기 때문에 신청 시점에는 걸러지지 않고, 당첨 후 등본·가족관계증명서 대조 단계에서야 드러납니다. 부적격이 확정되면 당첨 자체가 취소되고, 사유에 따라 재당첨 제한(수도권·규제지역 1년, 그 외 지역 6개월)까지 추가로 적용됩니다. 아래 11가지는 실제로 부적격이 갈리는 지점입니다.

① 세대·무주택 요건

무주택세대 여부는 본인 혼자가 아니라 같은 등본에 오른 세대원 전원을 기준으로 봅니다. 여기에는 분리되어 있는 배우자와 그 배우자의 세대원까지 포함됩니다. 세대원 중 단 한 명이라도 주택을 소유하고 있으면 무주택세대로 인정되지 않습니다. 그리고 완공된 집만 주택이 아닙니다. 분양권과 입주권도 주택 소유로 간주됩니다. 배우자 명의로 된 분양권을 세대주가 모르고 무주택으로 신청했다가 부적격이 되는 경우가 대표적입니다.

② 무주택기간 산정

무주택기간은 만 30세가 되는 날(30세 이전 혼인 시 혼인신고일)부터 계산합니다. 여기서 두 가지를 자주 놓칩니다. 첫째, 만 30세 미만 미혼자는 무주택기간 점수가 0점인데, 20대 시절부터 무주택이었다고 잘못 기산해 점수를 부풀리는 경우입니다. 둘째, 과거에 주택을 처분한 이력이 있다면 처분 시점부터 다시 계산해야 하는데, 이 이력을 빠뜨리고 쭉 무주택이었던 것으로 입력하는 경우입니다. 두 경우 모두 가점을 실제보다 높게 신고한 것이 되어 부적격 사유가 됩니다.

③ 부양가족 인정 요건

부양가족 점수는 누구를 부양가족으로 인정받느냐에 따라 갈립니다. 직계존속(부모·조부모)은 3년 이상 계속 같은 등본에 등재되어야 인정되고, 만 30세 이상 미혼 자녀는 1년 이상 계속 등재되어야 인정됩니다. 여기서 핵심은 '계속'입니다. 부모님이 하루라도 다른 곳으로 주소를 옮긴 이력이 있으면 3년 연속 요건이 처음부터 다시 리셋됩니다. 또한 부양 중인 직계존속이 주택을 소유하고 있으면 세대 전체가 유주택이 되어, 부양가족 점수는 물론 무주택 자격 자체를 잃습니다.

④ 통장·예치금 요건

청약통장은 가입기간·납입회차(규제지역 기준 2년·24회 이상)와, 거주지역·면적별로 정해진 예치금을 모두 충족해야 1순위 자격이 인정됩니다. 이 두 요건은 입주자모집공고일 기준으로 판단합니다. 즉, 공고일 전에 미리 채워둬야지 공고일 이후에 예치금을 추가로 넣어도 인정되지 않습니다. 관심 단지의 공고 일정을 미리 확인하고, 예치금은 여유 있게 미리 맞춰두는 것이 안전합니다.

⑤ 세대주 요건

규제지역 청약에서 1순위 자격은 등본상 세대주인 사람에게만 주어집니다. 같은 등본에 올라 있어도 세대원은 1순위 자격이 없습니다. 부모님 등본에 세대원으로 얹혀 있는 상태로 규제지역 1순위 청약을 신청하면 자격 자체가 성립하지 않으니, 신청 전 본인이 세대주인지부터 확인해야 합니다.

⑥ 거주기간 요건

지역우선공급(해당 지역 거주자 우선 배정)을 노린다면, 입주자모집공고일 기준으로 해당 지역에 요구되는 거주기간(규제지역 통상 2년) 이상 계속 거주하고 있어야 합니다. 이 기간을 채우지 못하면 지역우선공급 대상에서 기타지역 순위로 밀리거나, 잘못 신청했을 경우 부적격 처리됩니다. 전입일과 공고일 사이의 기간을 날짜 단위로 계산해 두세요.

⑦ 재당첨 제한

재당첨 제한은 본인뿐 아니라 세대구성원 전원에게 적용됩니다. 투기과열지구는 10년, 조정대상지역은 7년의 재당첨 제한 기간이 적용되며, 세대구성원 중 누구라도 과거 5년 이내 당첨 이력이 있다면 자격이 제한될 수 있습니다. 본인은 최초 청약이더라도 배우자나 세대원의 과거 당첨 이력을 놓치고 신청하면 부적격으로 이어집니다.

⑧ 특별공급 1회 제한

특별공급은 1세대 평생 1회만 당첨될 수 있습니다. 본인 또는 배우자가 과거에 특별공급으로 당첨된 이력이 있다면 다시 특별공급에 신청할 수 없습니다. 다만 신혼부부·생애최초·신생아 특별공급에 한해, 혼인 전 배우자의 특공 당첨 이력은 예외로 인정됩니다. 혼인 전 배우자의 이력까지 챙기지 않고 신청했다가 뒤늦게 걸리는 경우가 흔합니다.

⑨ 부정청약 금지

⑩ 자금 감당 여부

자격 요건을 다 통과해도 자금을 감당하지 못하면 계약을 포기하게 되고, 이 경우 계약금을 돌려받지 못합니다. 당첨 전에 다음을 모두 더해 감당 가능한지 확인해야 합니다.

특히 실거주의무가 있는 단지는 전세보증금을 계약자금으로 사용할 수 없습니다. 그리고 잔금대출은 LTV, DSR, 그리고 대출 절대한도 중 가장 낮은 값으로 한도가 정해지므로, 세 기준을 모두 계산해 최악의 경우를 가정해 두는 것이 안전합니다.

⑪ 신청 입력 대조

가점은 자진 입력제입니다. 청약홈은 신청자가 입력한 값을 그대로 접수하고, 당첨 후에야 서류로 대조합니다. 즉 신청 화면에서 잘못 입력해도 접수 시점에는 아무도 걸러주지 않습니다. 신청 직전에 등본, 가족관계증명서, 혼인관계증명서를 출력해서, 화면에 입력할 가점·부양가족수·무주택기간을 1점 단위까지 서류와 대조하세요. 접수가 끝난 뒤에는 정정이 어렵기 때문에, 이 마지막 대조 단계가 가장 확실한 안전장치입니다.